Sinistre dans un condominium : Qui doit payer pour la dépréciation?

Une décision récente[1] concernant l’application de la dépréciation mériterait d’être mieux connue. Cette affaire est particulière à la relation entre un syndicat de copropriété, un copropriétaire et l’assureur de ce dernier.  Elle met en jeu deux principes fondamentaux de notre régime indemnitaire au Québec : 1) la réparation intégrale de la victime et 2) l’enrichissement injustifié de l’auteur du préjudice.

En 2018, les règles régissant le droit des assurances en copropriété divise ont changé. Les articles 1074.1, 1074.2, 1074.3 et 1075.1 ont fait leur entrée dans le Code civil. La nouvelle loi[2] visait à améliorer l’encadrement du secteur financier, incluant les assureurs. L’objectif plus officieux, mais non moins important, était de maintenir la quiétude dans les copropriétés en réduisant les recours et les subrogations entre le syndicat et les copropriétaires. Bref, le législateur souhaitait amoindrir les conséquences financières et probablement aussi émotives pour les copropriétaires et les administrateurs, souvent des copropriétaires bénévoles, une fois le sinistre subi et les réparations complétées.

Dans l’affaire du Syndicat de la copropriété du 7250 Boulevard les Galeries-d’Anjou (« Syndicat »), rendue par l’honorable Gilles Lareau de la Cour du Québec, ce n’est pas tant le montant en jeu qui intéresse, 18 077,22 $, que l’interprétation concurrente des principes d’indemnisation et d’enrichissement ci-haut mentionnés.

La copropriétaire a causé des dommages par l’eau au plancher de son unité privative. Le Syndicat, qui avait l’obligation d’effectuer les travaux correctifs, s’est exécuté, mais voulait être indemnisé. La réclamation du Syndicat, en deux parties, est dirigée contre la copropriétaire et son assureur responsabilité. Le premier montant concerne le coût des travaux correctifs en valeur à neuf, 9 783 $, tandis que le deuxième montant vise les honoraires extrajudiciaires, 7 294,22 $.

Les circonstances du sinistre, l’étendue des dommages et le quantum des travaux correctifs en valeur à neuf sont tous admis. Par ailleurs, la copropriétaire et son assureur responsabilité contestent le droit du Syndicat d’obtenir un dédommagement en valeur à neuf. L’assureur consignera au greffe de la Cour le montant des travaux correctifs en valeur dépréciée de 8 863,20 $. L’assureur rappelle que son obligation envers un tiers est de le replacer en l’état, sans enrichissement.

La seule question nous intéressant est celle de savoir si le Syndicat peut obtenir une indemnisation en valeur à neuf ou s’il doit absorber une dépréciation qui, en bout de piste, serait payée par l’ensemble des copropriétaires à travers les charges communes.

En vertu de l’article 1074.1 C.c.Q., le Syndicat avait l’obligation de faire exécuter et de payer pour les travaux correctifs en valeur à neuf, ce qu’il a fait. Comme le montant était sous la franchise, le Syndicat n’a pas réclamé à l’assureur de la copropriété.

En règle générale, la victime du préjudice, ici le Syndicat, ne peut s’enrichir à travers l’indemnisation en valeur à neuf. Conséquemment, il serait logique que le Syndicat reçoive la valeur dépréciée.

Par contre, le Tribunal était d’avis que de rembourser le Syndicat du montant de sa perte, à savoir le montant déboursé, ne l’enrichirait pas.

À l’inverse, autoriser un remboursement au Syndicat en valeur déprécié seulement résulterait à faire profiter le copropriétaire fautif d’un plancher neuf financé en partie par l’ensemble des copropriétaires.

Outre que d’appliquer les principes prévus au Code civil, le juge s’appuie aussi sur la convention de copropriété prévoyant que tout copropriétaire demeure responsable vis-à-vis les autres copropriétaires et le syndicat des conséquences dommageables entrainées par sa faute.

Ce qu’il faut retenir

L’expression « dommages-intérêts » de l’article 1074.2 C.c.Q. doit s’interpréter selon le principe de la réparation intégrale de la victime contre le copropriétaire auteur du préjudice.

En pratique, un syndicat a le droit de recevoir le remboursement du montant total dépensé pour réparer les dommages. Corollairement, le copropriétaire fautif et son assureur responsabilité doivent rembourser ce même montant, sans le réduire pour tenir compte de la dépréciation.

Enfin, il est utile de jeter un coup d’œil dans la Déclaration de copropriété afin de vérifier si les clauses stipuleraient des obligations contractuelles additionnelles à l’endroit d’un copropriétaire, le tout en gardant à l’esprit que les nouvelles dispositions du Code civil pourrait invalider certaines clauses incompatibles.


[1] Syndicat de la copropriété du 7250 Boulevard les Galeries-d’Anjou c. Villagran, 2023 QCCQ 10229.

[2] Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, 2018, c-23.

Partager cet article