1. Chronique juridique 

Dans l’arrêt Investissements immobiliers PB inc. c. Syndicat des copropriétaires de la Résidence condominium du Jardin des Sables phase I[1], la Cour d’appel a clarifié les conditions nécessaires pour modifier la destination d’un immeuble détenu en copropriété. Elle a aussi établi des limites au pouvoir réglementaire d’un syndicat de copropriété.

L’immeuble en cause, administré par la défenderesse, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence condominium du Jardin des Sables phase I (« Syndicat »), situé à Orford, comprend 34 unités, dont certaines sont utilisées comme résidence principale, d’autres comme résidence secondaire temporaire ou encore pour la location à court terme. La déclaration de copropriété prévoit que la destination de l’immeuble est « résidentielle de façon permanente ou secondaire, par le propriétaire ou en location, à long ou à court terme » et que les parties exclusives ne peuvent « être affectées, totalement ou partiellement, à l’exercice d’aucun commerce, affaire ou profession ».

En réaction à l’augmentation de la location à court terme et aux nuisances alléguées par certains copropriétaires (bruit, va-et-vient, atteinte à la tranquillité), le Syndicat adopta à la majorité simple un règlement imposant une durée minimale de location de 32 jours (« Règlement R-18 »). Lors de l’adoption, le vote n’avait pas atteint la double majorité requise pour toute décision modifiant la destination de l’immeuble[2].

Les copropriétaires, souhaitant poursuivre la location à court terme, argumentèrent que le Règlement R-18 contredisait la déclaration de copropriété autorisant expressément l’usage de location à court terme. Ils contestèrent la validité du Règlement R-18, puisque la double majorité n’avait pas été atteinte. Ces copropriétaires intentèrent un recours à l’encontre du Syndicat devant la Cour Supérieure.

La Cour supérieure conclut que le Règlement R-18 ne modifiait pas la destination de l’immeuble, mais encadrait simplement la location à court terme et que donc, la double majorité n’était pas nécessaire pour l’adoption du Règlement R-18.

La Cour d’appel infirma le raisonnement de la Cour supérieure et réaffirma que la destination de l’immeuble traduisait l’intention des copropriétaires quant à la nature de l’immeuble, laquelle ne peut être modifiée ou altérée sans respecter le formalisme de l’adoption de règlement imposé par le Code civil du Québec.

En l’espèce, la déclaration de copropriété prévoit expressément la location à court terme comme faisant partie de la destination de l’immeuble. En interdisant toute location d’une durée inférieure à 32 jours, le nouveau Règlement R-18 modifiait la destination de l’immeuble. Ainsi, à défaut de la double majorité des voix des copropriétaires requise, le Syndicat a donc été limité dans son pouvoir d’adopter ce règlement, même si, à la base, il visait à encadrer les nuisances (bruit, sécurité, usage des parties communes).

Par conséquent, la Cour d’appel a réaffirmé le rôle central de la déclaration de copropriété comme contrat assurant la stabilité et la sécurité juridique des droits des copropriétaires. Le Règlement R-18 était donc invalide, inopérant et inopposable.

Ce qu’il faut retenir

La destination de l’immeuble, telle que définie dans la déclaration de copropriété, incluant un usage expressément prévu comme la location à court terme, constitue une limite au champ d’action réglementaire du syndicat de copropriété, sous réserve d’un vote atteignant la double majorité.

Cela dit, le syndicat de copropriété conserve ses pouvoirs d’administration de l’immeuble et des parties communes et peut adopter des règlements visant, notamment, à encadrer et sanctionner les nuisances pouvant découler de la location à court terme.

[1] 2025 QCCA 1587.

[2] Article 1098 du Code civil du Québec.