Dans Syndicat de la copropriété Kubik phase 2 c. Orleans, 2026 QCCQ 4153, la Cour du Québec se penche sur la responsabilité d’un copropriétaire ayant causé un dégât d’eau. La décision rappelle les conditions permettant à un syndicat de réclamer à un copropriétaire les coûts découlant d’un sinistre et les exigences applicables à la preuve des dommages.

En installant une étagère dans sa salle de bain, un copropriétaire perfore un tuyau et cause des dommages à plusieurs unités ainsi qu’aux parties communes. Les coûts étant inférieurs à la franchise d’assurance de 25 000 $, le Syndicat les réclame au copropriétaire et à son assureur.

Les articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec consacrent le principe de mutualisation des risques en copropriété. Les conséquences financières d’un sinistre doivent être supportées collectivement, sous réserve de la preuve de la faute causale du copropriétaire concerné. La déclaration de copropriété demeure pertinente pour déterminer les obligations du copropriétaire et apprécier s’il a agi comme une personne raisonnablement prudente et diligente.

En l’espèce, la Cour retient que le copropriétaire n’a pas agi avec prudence et diligence en perçant le mur sans localiser la tuyauterie, consulter les plans ou le Syndicat ou suivre les instructions du fabricant. La présence prévisible de plomberie exigeait des vérifications préalables ou l’intervention d’un professionnel.

Sur le plan des dommages, le Syndicat réclamait 23 960,06 $ pour les interventions d’urgence et les réparations. La Cour lui accorde plutôt 20 833,67 $. Elle accepte les frais d’urgence et de plomberie, mais réduit le montant réclamé pour les travaux de rénovation, puisque la facture produite était globale, insuffisamment détaillée et non expliquée par un représentant de l’entrepreneur.

Le jugement rappelle ainsi qu’une facture acquittée ne suffit pas nécessairement à établir le quantum d’une réclamation. Le syndicat doit être en mesure de démontrer la nature des travaux réalisés, leur nécessité, leur lien avec le sinistre et le caractère raisonnable des sommes payées. À cette fin, des factures très détaillées et des preuves de paiement sont à prévoir.

La Cour reconnaît également la validité de la clause pénale de la déclaration de copropriété permettant au Syndicat de réclamer les honoraires extrajudiciaires raisonnables, nécessaires et proportionnels engagés à la suite du défaut d’un copropriétaire. En l’espèce, les honoraires réclamés s’élevaient à 28 102,76 $, alors que les dommages matériels réclamés étaient de 23 960,06 $. La Cour juge cette somme disproportionnée et la réduit à 17 500 $. Elle rejette également les frais de gestion liés à la mise en demeure, puisqu’ils faisaient double emploi avec les honoraires déjà facturés par les avocats.

Enfin, la déclaration de copropriété prévoyait un taux d’intérêt de 2 % par mois, présenté comme équivalant à 26,82 % par année. La Cour refuse d’appliquer ce taux. Elle souligne notamment que la capitalisation mensuelle des intérêts n’était pas expressément prévue et que ce taux élevé, combiné à la clause permettant le remboursement des honoraires extrajudiciaires, entraînait une pénalité déraisonnable. Seuls les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle sont accordés.

La Cour condamne le copropriétaire et son assureur. La part de responsabilité est fixée à 0 % pour le copropriétaire et à 100 % pour l’assureur, puisque la police couvrait sa responsabilité civile et qu’aucune franchise n’était applicable.

Ce qu’il faut retenir

Cette décision confirme qu’un copropriétaire n’est pas automatiquement responsable d’un sinistre survenu dans sa partie privative. Pour lui réclamer les sommes engagées, le syndicat doit démontrer une faute causale. La déclaration de copropriété peut servir à déterminer les obligations du copropriétaire, mais elle ne peut instaurer un régime de responsabilité sans faute contraire à l’article 1074.2 C.c.Q.

Le jugement invite les syndicats à documenter rigoureusement les dépenses engagées après un sinistre. Les factures doivent être suffisamment détaillées pour établir la nature, la nécessité et le coût des travaux.

Enfin, une clause à la déclaration de copropriété permettant au syndicat de récupérer les honoraires extrajudiciaires ne donne pas carte blanche au syndicat. Celui-ci doit contrôler les coûts juridiques et s’assurer qu’ils demeurent raisonnables et proportionnels à l’enjeu du dossier. Les clauses prévoyant des intérêts élevés devraient également être révisées afin d’en vérifier la validité et l’applicabilité.