Dans une décision récente SSDL Immobiliers inc. c. Syndicat des copropriétaires du 285 Place d’Youville, 2025 QCCS 29 [1], la Cour supérieure clarifie les principes applicables lorsqu’un syndicat de copropriété et son conseil d’administration sont appelés à se prononcer sur des travaux visant à transformer l’usage d’une unité privative, notamment de commercial à résidentiel, et touchant des parties communes.

La Cour rappelle que la destination de l’immeuble est le critère central pour déterminer l’usage possible. En l’espèce, l’analyse de la déclaration de copropriété révèle une destination résidentielle, de sorte que la conversion envisagée n’en modifiait pas la nature. Conséquemment, aucune modification à la déclaration de copropriété ni aucun vote des copropriétaires, au sens de l’article 1097 du Code civil du Québec, n’était donc requis.

La Cour précise toutefois que le syndicat conserve l’obligation de s’assurer que les travaux n’auront pas d’effet négatif sur les parties communes ou sur la valeur de l’immeuble, conformément à son devoir de conservation [2].

Trois options étaient envisagées quant à l’organe décisionnel habilité à approuver les travaux, selon la déclaration de copropriété et le Code civil du Québec : 1) une approbation par le conseil d’administration; 2) un vote des copropriétaires en assemblée générale à la majorité simple requis pour des travaux ayant une répercussion sur les parties communes; 3) un vote à la majorité qualifiée (super majorité) requis pour des travaux de transformation affectant les parties communes [3].

La Cour conclut que les travaux ne causaient aucun dommage ni transformation des parties communes, et n’entraînaient aucune répercussion sur celles-ci. Dans ce contexte, seul le conseil d’administration était compétent pour les approuver, sans pouvoir discrétionnaire à exercer. Il avait donc l’obligation de les autoriser, ce que la Cour confirme dans ses conclusions.

Ce qu’il faut retenir : 

Cette décision met en lumière l’importance pour un syndicat de copropriété et son conseil d’administration d’analyser avec rigueur les travaux envisagés par un copropriétaire dans son unité privative, en s’appuyant à la fois sur les dispositions législatives applicables et sur la déclaration de copropriété. Une telle analyse permet au syndicat de déterminer correctement l’organe décisionnel compétent et de prendre une décision éclairée, afin d’éviter les différends ou litiges liés à l’autorisation de ces travaux.

[1] SSDL Immobiliers inc. c. Syndicat des copropriétaires du 285 Place d’Youville, 2025 QCCS 29. 

[2] Article 1039, Code civil du Québec.

[3] Article 1097, al. 1 par. 2, Code civil du Québec.